Pachtvertrag
Durch den landwirtschaftlichen Pachtvertrag verpflichtet sich die Verpächterin oder der Verpächter, der Pächterin oder dem Pächter ein Gewerbe oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung zu überlassen. Die Pächterin oder der Pächter entrichtet für die Pacht einen Zins.
Bei Pachtverträgen für landwirtschaftliche Grundstücke ohne Gebäude unter 25 Aren, für Rebgrundstücke unter 15 Aren und für Baulandgrundstücke gelten die Bestimmungen des OR (Art. 275–304). Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auf den Frühjahrs- oder Herbsttermin. Die Parteien können Pachtdauer und Kündigungsfrist abweichend davon regeln.
Formvorschrift
Der Pachtvertrag ist an keine besondere Form gebunden. Das heisst, dass auch mündliche Verträge gültig sind. Es wird empfohlen, den Vertrag schriftlich abzufassen und von allen Parteien unterschreiben zu lassen. Als Grundlage kann das Pachtvertragsformular dienen. Der unterschriebene Pachtvertrag oder das Gesuch um parzellenweise Verpachtung sind dem Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) mit Begründung einzureichen.
Pachtdauer
Gesetzliche Pachtdauer (Art. 7 und 8 LPG) seit dem 20. Oktober 1986 für
| Landwirtschaftliche Grundstücke | 6 Jahre Erstpachtdauer, 6 Jahre Pachtfortsetzung |
| Landwirtschaftliche Gewerbe | 9 Jahre Erstpachtdauer, 6 Jahre Pachtfortsetzung |
Der Pachtvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Bei einem unbefristeten Pachtvertrag wird das Pachtverhältnis ohne Kündigung um die Mindestpachtfortsetzungsdauer von sechs Jahren verlängert.
Kürzere Pachtdauer
Falls eine kürzere Pachtdauer oder Pachtfortsetzungsdauer vereinbart wird, muss dies durch den Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) bewilligt werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen. Eine Bewilligung kann erteilt werden, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen (zum Beispiel während Erbteilung, Eigentümerin oder Eigentümer ist erkrankt oder hat das Pensionsalter erreicht und die Zukunft des Betriebs ist noch ungewiss). Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach Pachtantritt beziehungsweise Beginn der Fortsetzung an den Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) einzureichen. Wird diese Frist nicht eingehalten oder liegt keine Bewilligung vor, gilt automatisch die ordentliche Pachtdauer.
Vorgehen
Der unterschriebene Pachtvertrag oder das Gesuch um kürzere Pacht- oder Pachtfortsetzungsdauer sind dem Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) mit Begründung innerhalb von drei Monaten nach Pachtantritt beziehungsweise nach Beginn der Fortsetzung einzureichen. Wir empfehlen, eine vorgängige Anfrage an den Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) zu stellen und eine verbindliche Zusage abzuwarten. Die definitive Bewilligung wird gestützt auf den abgeschlossenen Pachtvertrag erteilt.
Eigentümerwechsel: "Kauf bricht Pacht nicht"
Stirbt der Eigentümer oder die Eigentümerin, so tritt automatisch die Erbengemeinschaft in das bestehende Pachtverhältnis ein. Die Erben können nur gemeinsam das Pachtverhältnis künden. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert und ist der Übernehmer nicht die Pächterin oder der Pächter (zum Beispiel Übernahme innerhalb der Familie), so geht das Pachtverhältnis auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Die neue Eigentümerin beziehungsweise der neue Eigentümer kann jedoch beim Erwerb auf die Übernahme des Pachtverhältnisses ausdrücklich verzichten, wenn sie beziehungsweise er das Grundstück selber bewirtschaften will. Dadurch entsteht jedoch ein Schadenersatzanspruch und der Ertragsausfall für die restliche Pachtdauer ist der Pächterin beziehungsweise dem Pächter zu entschädigen. Die Pächterin beziehungsweise der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst zu verlassen, wenn ihr beziehungsweise ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet worden ist (Art. 14 und 15 LPG).
Kündigung
Die Kündigungsfrist gemäss Art. 16 LPG beträgt mindestens ein Jahr (empfangsbedürftig) und gilt auf das Ende einer 6-jährigen Pachtdauer. Es gibt kein amtliches Formular, wie es bei der Kündigung von Mietverträgen Voraussetzung ist. Die Pächterin oder der Pächter kann innerhalb dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Friedensrichter auf Pachterstreckung klagen (Art. 26 LPG).
Pächterwechsel
Sobald eine neue Pächterin oder ein neuer Pächter (zum Beispiel Hofübernehmerin oder Hofübernehmer) einen Pachtzins bezahlt und die Eigentümerin oder der Eigentümer die neue Pächterin oder den neuen Pächter nicht ablehnt, entsteht ein neues Pachtverhältnis. Möchte die Hofübernehmerin oder der Hofübernehmer in den bestehenden Pachtvertrag des Hofabtretenden (auch ausserhalb der Familie) eintreten, ist dies nur möglich, wenn sie oder er Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbs ist und der Verpächterin oder dem Verpächter schriftlich mitteilt, dass sie beziehungsweise er in das bestehende Pachtverhältnis eintreten möchte (Art. 19 LPG). Die Eigentümerin beziehungsweise der Eigentümer kann innerhalb dreier Monate seit Empfang die neue Pächterin beziehungsweise den neuen Pächter ablehnen oder einen neuen Pachtvertrag mit dem Übernehmenden vereinbaren. Wird die neue Pächterin oder der neue Pächter abgelehnt, so bleibt der bisherige Pachtvertrag bestehen und kann mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden (Art. 17 LPG).
Parzellenweise Verpachtung
Von einem landwirtschaftlichen Gewerbe können aus wichtigen Gründen einzelne Grundstücke oder Teile davon vorübergehend verpachtet werden. Für die parzellenweise Verpachtung ist jedoch eine Bewilligung erforderlich (Art. 30 LPG). Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind Fälle, in denen die Verpächterin oder der Verpächter insgesamt nicht mehr als zehn Prozent der ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbs (Eigenland) verpachtet und der Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst.
Gebrauchsleihe
Wird für die Nutzung von landwirtschaftlichen Grundstücken kein Pachtzins bezahlt, so handelt es sich um eine Gebrauchsleihe gemäss OR (Art. 305–311). Das Verhältnis kann jederzeit auf das Ende einer Nutzung beendet und das Objekt zurückverlangt werden. Die Gebrauchsleihe ist eine gute Alternative zum Pachtvertrag, wenn sich die Eigentümerschaft nicht für eine längere Zeit binden und das landwirtschaftliche Grundstück später pachtfrei veräussern möchte. Es darf jedoch kein Zins (Geld oder Naturalien von vergleichbarem Wert) bezahlt werden.