Per 1. Januar 2025 erfolgt die Neubewertung aller Liegenschaften auf einer aktuellen Wertbasis und mit einem neuen Bewertungsmodell. Die wichtigsten Änderungen umfassen die Anhebung der Eigenmietwerte auf 62 Prozent der Marktmiete und die Aktualisierung der Vermögenssteuerwerte. Im Zuge dieser Anpassungen wurde auch das Bewertungsverfahren modernisiert.
Was ändert sich?
Mit der Steuergesetzrevision "Schätzungswesen", die am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, werden im Kanton Aargau bedeutende Änderungen in der Liegenschaftsbewertung eingeführt. In einem ersten Schritt werden alle rund 250'000 Liegenschaften neu bewertet. Dies ist nötig, da die letzte umfassende Schätzung von 1998 stammt und die Immobilienpreise seither stark gestiegen sind. Mit dem neuen Verfahren wird der Wert der Liegenschaft auf Basis aktueller Marktdaten ermittelt und festgelegt.
Auch der Eigenmietwert wird angepasst. Der Eigenmietwert ist jener Betrag, den Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer als fiktives Einkommen versteuern müssen, wenn diese in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er ist seit dem 1. Januar 2025 auf 62 Prozent der Marktmiete festgelegt.
Im Zuge der Anpassungen wurde zudem das Bewertungsverfahren zur Schätzung der Liegenschaften modernisiert und digitalisiert, was zu einer effizienteren und genaueren Durchführung führt. Mit dem neuen Verfahren basiert die Bewertung auf statistisch ausgewerteten Kauf- und Mietpreisen. Damit entfällt für die Wertermittlung die bisher übliche Objektbesichtigung.
Konsequenzen für Liegenschaftseigentümer/innen
Die Revision des Schätzungswesens im Kanton Aargau bringt wichtige Änderungen für Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer mit sich. Der Eigenmietwert wird auf 62 Prozent der Marktmiete angehoben, was zu einer Erhöhung der Steuerlast für Eigenheimbesitzer/innen führen kann. Gleichzeitig werden die Vermögenssteuerwerte aktualisiert, da die bisherige Wertbasis von 1998 nicht mehr den aktuellen Immobilienpreisen entspricht. Dies kann zu einer höheren Vermögenssteuer führen.
Neubewertung von Liegenschaften: Automatischer Prozess und Übergangsregelung
Die Neubewertung von Liegenschaften wird in den kommenden Jahren schrittweise umgesetzt, ohne dass Eigentümerinnen und Eigentümer selbst aktiv werden müssen. Im Herbst 2025 beginnt der Versand der rechtskräftigen Neubewertungen, wobei mit einer zweijährigen Übergangsphase gerechnet wird, bis alle Betroffenen ihre aktualisierten Werte erhalten haben.
Wichtig zu beachten ist, dass nur Schätzungen, die nach altem Recht bereits rechtskräftig sind, neu eröffnet und nach neuem Recht beurteilt werden. Für offene Fälle, insbesondere Änderungen aus der Steuerperiode 2024 oder früher, gilt eine besondere Regelung: Diese müssen zuerst nach altem Recht abgeschlossen werden. Diese Vorgehensweise gewährleistet einen rechtskonformen und geordneten Übergang und verhindert Komplikationen bei laufenden Verfahren.