9.3 Grundeigentum

Verfügen unterstützte Personen über Grundeigentum (insbesondere Liegenschaften und Miteigentumsanteile), so gehören diese Vermögenswerte zu den eigenen Mitteln. Unterstützte Personen haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Erhaltung von Grundeigentum, insbesondere dann nicht, wenn sie langfristig und in erheblichem Ausmass unterstützt werden. Personen, die Liegenschaften besitzen, sollen nicht besser gestellt sein als Personen, die Vermögenswerte in Form von Sparkonten oder Wertschriften angelegt haben (SKOS-Richtlinien Kapitel D.3.2. Grundeigentum). Deshalb ist auch in einem solchen Fall die Verwertung dieser Mittel zu prüfen.

Ob es sich im konkreten Fall um einen erheblichen Vermögenswert handelt, also um einen Vermögenswert, welcher über dem anwendbaren Freibetrag liegt, zeigt sich bei der Prüfung des Verkehrswertes beziehungsweise des mutmasslichen Veräusserungserlöses. Dabei sind in einem ersten Schritt Hypothekarschulden und allfällige andere mit der Liegenschaft zusammenhängende Schulden in Abzug zu bringen. In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, ob der Verkauf des Vermögenswertes möglich und zumutbar ist.

Um zu beurteilen, ob eine vollständige Verwertung von Grundeigentum durch dessen entgeltliche Veräusserung zumutbar ist, können folgende Überlegungen massgebend sein:

• Die Höhe der Hypothekarbelastung auf der Liegenschaft sowie generell die Tragbarkeit der Liegenschaft:
  Von der Verwertung einer Liegenschaft, die von der unterstützten Person auf Dauer selber bewohnt wird und angemessen ist (zum Beispiel bescheidenes Einfamilienhaus oder bescheidene Eigentumswohnung), ist abzusehen, wenn sich die Hypothekarbelastung und die Nebenkosten (Heizungs-, Renovationskosten etc.) in einem Bereich bewegen, welcher für ein Mietobjekt als Mietzins von der Sozialhilfe übernommen würde oder wenn die Kosten gar unter dem Betrag liegen, der gemäss Mietzinsrichtlinien für den entsprechenden Haushalt als angemessen gilt.
• Das Alter der unterstützten Person:
  Dient der Immobilienbesitz einer kurz vor der Pensionierung stehenden unterstützten Person, kann eine Verwertung unzumutbar sein.
• Dauer und Ausmass der Unterstützung:
  Wird eine unterstützte Person nur ganz kurzfristig beziehungsweise in relativ geringem Ausmass unterstützt, kann eine Verwertung unzumutbar sein. Von einer Verwertung ist insbesondere dann abzusehen, wenn die unterstützte Person in Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit Sozialversicherungsleistungen erhält und somit von der Sozialhilfe abgelöst werden kann.
• Landwirtschaftliches Grundeigentum:
  Für landwirtschaftliches Grundeigentum gelten andere Verfahren, hier kommt gemäss Art. 798a ZGB das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) zur Anwendung.
• Wohneigentumsförderung:
  Zwecks Erwerb von Wohneigentum für den eigenen Bedarf kann das Vorsorgeguthaben vorbezogen oder verpfändet werden. Wurde Grundeigentum mit BVG-Geldern finanziert, ist zu prüfen, ob die Veräusserung überhaupt einen Erlös einbringen würde. Das vorbezogene Kapital aus der 2. Säule muss in diesem Fall nämlich grundsätzlich wieder in die Pensionskasse oder auf ein Freizügigkeitskonto einbezahlt werden und steht der Klientel nicht zur freien Verfügung.

Ist die Verwertung von Grundeigentum zumutbar und möglich, haben die Sozialbehörden der unterstützten Person die Auflage und Weisung zu erteilen, die Vermögenswerte innert angemessener Frist zu verkaufen. Da die Verwertung von Grundeigentum einige Monate dauert, befindet sich die hilfesuchende Person während dieser Zeit in einer Notlage und hat Anspruch auf Sozialhilfe.

Ist die Verwertung von Grundeigentum nicht möglich oder nicht zumutbar, hat die hilfesuchende bedürftige Person Anrecht auf Sozialhilfeleistungen. In einem solchen Fall ist zwingend eine Rückerstattungsverpflichtung mit Grundpfandverschreibung zu vereinbaren (§ 11 Abs. 5 SPG). Der Zweck einer Grundpfandverschreibung besteht darin, sicherzustellen, dass die Forderung der unterstützenden Sozialbehörde, begründet auf der Rückerstattungsverpflichtung, pfandrechtlich geschützt ist. Die von der unterstützten Person zugunsten der Sozialbehörde eingegangene Rückerstattungsverpflichtung bildet das sogenannte Grundverhältnis, welches der Verpfändung zugrunde liegt. Zur Sicherstellung dieses Grundverhältnisses wird ein Pfanderrichtungsvertrag abgeschlossen. Dieser muss öffentlich beurkundet werden (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Im Pfanderrichtungsvertrag verpflichtet sich die unterstützte Person (Verpfänder/in) gegenüber der Sozialbehörde (Pfandgläubigerin) zur Sicherung der Rückerstattungsforderung eine Grundpfandverschreibung auf einem bestimmten Grundstück zu errichten. Zur Erfüllung dieses Verpfändungsversprechens hat die unterstützte Person in der Folge die Anmeldung zur Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch abzugeben. Das Grundpfand entsteht grundsätzlich erst mit der Eintragung ins Grundbuch (vgl. Art. 799 Abs. 1 ZGB). Nach Eintragung des Pfandrechts kann die Sozialbehörde zur Beweissicherung entweder einen Auszug aus dem Grundbuch verlangen oder es kann die Eintragung auf dem Pfanderrichtungsvertrag bescheinigt werden (vgl. Art. 825 ZGB). Unumgängliche Kosten für die Errichtung eines Grundpfands (Beurkundungskosten und die Grundbuchgebühren) können als situationsbedingte Leistung durch die Sozialhilfe übernommen werden. Kommt es zum Verkauf der Liegenschaft, unterliegen diese Kosten der Rückerstattungspflicht.

Liegenschaften im Ausland dienen nie eigenen Wohnzwecken und sind grundsätzlich in der Höhe ihres Verkehrswertes als Vermögen anzurechnen. Ist es den Sozialbehörden nicht möglich, den Wert der Liegenschaft im Ausland zu ermitteln, kann unter Umständen die Schweizer Botschaft im jeweiligen Land weiterhelfen.