Aufgaben

Bevor Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen von einem Gericht beurteilt werden können, muss ein Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht durchgeführt werden. Der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht gehören eine vorsitzende Person und je eine Mieter- und Vermietervertreterin bzw. ein Mieter- und Vermietervertreter an. Die Schlichtungsbehörde ist damit paritätisch zusammengesetzt. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht ist administrativ dem Bezirksgericht des jeweiligen Bezirks angegliedert.

Möchte eine Person ein Verfahren einleiten, hat sie bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht am Ort der Wohn- und Geschäftsräume ein Schlichtungsgesuch einzureichen. Dieses hat mindestens die Gegenpartei zu bezeichnen und die Rechtsbegehren, den Streitgegenstand und vorteilsweise eine Begründung zu enthalten. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht ist kostenlos, wobei aber bei bös- oder mutwilliger Prozessführung Kosten auferlegt werden können.

Die Parteien haben zur Schlichtungsverhandlung persönlich zu erscheinen. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht versucht, in einem formlosen Verfahren eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Dafür können sämtliche Belange aus dem Vertragsverhältnis miteinbezogen werden. Schliessen die Parteien einen Vergleich, wird dadurch das Verfahren beendet. Können sich die Parteien nicht einigen, händigt die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht der klagenden Partei die Klagebewilligung aus. Diese berechtigt zur Einreichung einer gerichtlichen Klage innert einer Frist von dreissig Tagen. Anstatt der Klagebewilligung kann die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht bis zu einem Streitwert von Fr. 2‘000.00 auf Antrag der klagenden Partei einen kostenpflichtigen Entscheid fällen oder den Parteien bis zu einem Streitwert von Fr. 5‘000.00 einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Wird dieser Urteilsvorschlag nicht innert einer Frist von zwanzig Tagen abgelehnt, wird er zum Urteil. Lehnt ihn eine Partei aber ab, fällt der Urteilsvorschlag dahin und der klagenden Partei wird daraufhin die Klagebewilligung zugestellt. Die klagende Partei kann dann ebenfalls innert einer Frist von dreissig Tagen beim Bezirksgericht eine Klage einreichen. Eine Besonderheit gilt bei Streitigkeiten, die die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses zum Inhalt haben. In diesen Fällen kann die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht den Parteien streitwertunabhängig einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Wird dieser abgelehnt, erhält nicht die klagende, sondern die ablehnende Partei die Klagebewilligung zugestellt und diese hat innert dreissig Tagen eine Klage beim Gerichtspräsidium einzureichen. Unterlässt es die ablehnende Partei, eine Klage einzureichen, gilt dann trotzdem der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids.