Ertragswert und Belastungsgrenze
Der landwirtschaftliche Ertragswert bildet das Fundament des bäuerlichen Erbrechts, welches im Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) geregelt ist. Landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe können bis zur Belastungsgrenze mit Schuldbriefen belehnt werden.
Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke dürfen gemäss Art. 74 Abs. 2 BGBB nicht gemeinsam verpfändet werden. Bestehende Pfandrechte geniessen Besitzstandsschutz, solang sie unverändert bleiben. Keine Belastungsgrenze besteht für Grundstücke unter 25 Aren, wenn sie nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.
Ertragswert
Der Ertragswert wird zum einen für die Bewertung beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbs innerhalb der Familie an einen selbstbewirtschaftenden Nachkommen benötigt (Art. 44 BGBB). Zum anderen verwendet man den Ertragswert zur Ermittlung der Belastungsgrenze (Art. 73 BGBB) für Hypotheken, des Pachtzinses und in den meisten Kantonen für die Einkommens- (Eigenmietwert) und Vermögensbesteuerung. Als Ertragswert gilt das Kapital, für das der Zins (Landgutsrente) bei landesüblicher Bewirtschaftung im Mittel mehrerer Jahre aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe oder Grundstück erzielt werden kann.
Schätzung landwirtschaftlicher Ertragswert
Als Schätzungsgrundlage gilt die gültige Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts (1. April 2018). Gutachten werden durch private Beratungsbüros oder durch das Landwirtschaftliche Zentrum Liebegg erstellt.
Vorgehen Feststellung Ertragswert
Zur Feststellung des Ertragswerts und zur Ermittlung der Belastungsgrenze ist an Landwirtschaft Aargau eine aktuelle, detaillierte Ertragswertschätzung einzureichen.
Der Ertragswert und die Belastungsgrenze sind nur dann gültig, wenn sie durch den Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) bewilligt wurden (Art. 87 BGBB).
Belastungsgrenze
Die Belastungsgrenze entspricht des um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile. Grundstücke, welche dem BGBB unterstellt sind, unterliegen einer Belastungsgrenze. Die Belastungsgrenze gilt nicht für (Art. 75 BGBB):
- gesetzliche Grundpfandrechte nach Art. 808 und 810 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) sowie für die gesetzlichen Grundpfandrechte nach kantonalem öffentlichen Recht nach Art. 836 ZGB
- Grundpfandrechte für Bodenverbesserungen
- Grundpfandrechte zur Sicherung von Darlehen, die als Betriebshilfe oder Investitionskredite gewährt werden (Grundpfandrechte der Aargauischen Landwirtschaftlichen Kreditkasse)
- Grundpfandrechte zur Sicherung von Darlehen, die der Bund oder ein Kanton aufgrund der Gesetzgebung über die Wohnbauförderung gewährt oder verbürgt, soweit die Wohnungen den Bedürfnissen des Betriebs dienen
- Grundpfandrechte in Form von Grundpfandverschreibungen zur Sicherung des Gewinnanspruchs der Miterbenden und der Veräussernden
Überschreitung Belastungsgrenze
Die Belastungsgrenze kann unter gewissen Bedingungen mit Bewilligung des Kantons Aargau (Landwirtschaft Aargau) überschritten werden (Art. 76 bis 79 BGBB). Eine anerkannte Körperschaft kann ein Darlehen zur Überschreitung der Belastungsgrenze gewähren oder verbürgen (siehe dazu auch das Verzeichnis des Bundes). In diesem Fall ist keine Bewilligung vom Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) erforderlich. Voraussetzungen in beiden Fällen ist:
- die Tragbarkeit der Überschreitung ist nachgewiesen
- die Rückzahlung auf die Belastungsgrenze erfolgt innerhalb von längstens 25 Jahren
Vorgehen Bewilligung Überschreitung Belastungsgrenze
Der abgeschlossene Pfandvertrag ist durch den Notar beziehungsweise die Notarin an den Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) zur Bewilligung zusammen mit einem Tragbarkeitsgutachten und einem Amortisationsplan einzureichen.
Die Verkäuferin beziehungsweise der Verkäufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks oder landwirtschaftlichen Gewerbs kann der Käuferin beziehungsweise dem Käufer einen Teil des Kaufpreises in Form eines grundpfandgesicherten Darlehens anrechnen lassen (Art. 837 ZGB). Dieses Verkäuferpfandrecht wird als Überschreitung der Belastungsgrenze vom Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) bewilligt.
Schuldbriefe
Die Erhöhung oder Errichtung von Grundpfandrechten auf landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben ist bewilligungspflichtig. Die landwirtschaftlichen Grundstücke dürfen nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belehnt werden. Werden Schuldbriefe neu errichtet oder bestehende erhöht und bestehen bereits Schuldbriefe in einem hinteren Rang (zum Beispiel Aargauische Landwirtschaftlichen Kreditkasse (ALK)), ist eine Nachgangserklärung erforderlich.
Vorgehen Bewilligung Grundpfandrechte
Dem Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) ist der abgeschlossene Pfandvertrag zusammen mit der Genehmigung der Belastungsgrenze zur Bewilligung einzureichen.